2017年3月20日星期一

日本专家对比中日房地产“泡沫”:中国危机更大

由国务院发展研究中心主办,在2017年3月18-20日举行的“中国发展高层论坛2017”上,野村控股株式会社会长古贺信行讨论了中日房地产“泡沫”的差异。他认为,中国一线城市房价已经超过八十年代末地产泡沫时代的东京了。讲话全文见新浪财经报道

在分析中国房价居高不下,持续攀升的原因时,古贺信行总结如下。
中国房价上涨的根本原因在于是地价的上涨,当前的土地制度之下,地方政府从农民里征收土地,尤其是在大城市周边的土地,低价收进来,然后高价卖给开发商,那么这个中间的差额就是这些地方政府一个非常重要的财政收入来源,所以,地方政府非常乐于来维持高地价。

此外,政府又为了维持比较高的粮食自给率采取了坚守更低红线的方式,这就导致了农业用地难以转化为其他的用途,城市化所需要的土地的供给大幅度的受到限制,从而进一步的加剧了地价和房价的上涨。这样的恶性循环加剧了价格的上涨。
古贺信行言虽然简意骇,但切中要害,日本人对中国认识还是很到位的。对于解决之道,古贺信行给出五点建议,罗列如下:
第一是赋于农民对土地的所有权,如果农民可以直接把土地拿到市场进行交易,土地的供给会增加,土地的价格会随之下降。

第二取消更低红线的政策,即便更低减少了,粮食的自给率仍然是可以通过更低集约化提高农业生产率来得以维持。

第三个政策是稳定地方政府的财源,找到新的财政收入来源来替代国有土地使用权的出让收入,摆脱对土地财政的依赖,加快这个实施以个人住房为对象的房产税。那我知道上海和重庆这两地现在正在做房产税的实行。

第四是要大力发展房屋租赁市场来建大量的公租房,提供给中低收入者。那么或者在极端的情况下,可能只有本地户口所有者才可以申请,这是现在中国各地政府的通常做法,需要本地户口,这个应该放宽,入住的资格应该扩大到农民工。

第五点是应该进一步分散人口,现在基础设施的建设投资和相应的就业机会都集中在部分大城市,那么结果这些地区的土地和房价就会上涨,但是如果我们把基础设施建设向周边一些小城市分散的话,我们也可以分散人口,这样的话就能控制房价的上涨。
这五点中的第三点笔者认为是关键的关键,核心的核心。房产税作为解决财政收入问题的有效手段早已被国内各界广泛接受。但房产税无疑是个利益博弈的焦点,上届财长楼继伟似乎积极推动房产税改革,但无疾而终,自己先下台了(见《中国前三季度土地收入上涨24.8%,房产税仍遥遥无期》) 。目前推动房产税的呼声似乎日渐稀少,土地财政体制越来越难撼动。毫不夸张地讲,中国房地产将和政府共存亡。只要政府一息尚存,房地产就不会垮掉。如果房地产垮掉了,政府也就倒台了。房地产垮掉不仅堵了政府的财源,引发的金融危机也是社会难以承受的。

至于建议第一点,笔者认为完全没有可能。如果农民获得土地使用权,并可以自由交易,政府就要断粮了!无论从经济上,还是政治上,农民获得土地使用权都是不可能的。在国企要做大做强,听党的领导这样的政治环境下,土地私有化给农民显然非常的不现实!

五项建议中的另外三项政治争议性相对较小,但都是为百姓着想的政策,解决不了政府财政收入问题,也解决不了一线城市房价问题。

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作者:藿香子
时间:2017年3月20日
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