美国房市稳定，维持温和涨势

刚刚出炉的Case-Shiller美国房市指数显示，美国房市十分稳定，持续保持温和涨势。图一是房市价格指数同比变化曲线，该图包括全国指数和20城市综合指数。图中可见房市保持在5%左右涨势，相当稳定，也很温和。如果没有大的经济异动，美国房市不会出现显著变化。一方面美联储的利率政策导致房贷利率接近历史最低（见图三），这一利率环境短期不会出现显著变化，房市因此十分受益。另一方面，宏观经济增速缓慢，就业市场基本见顶，劳动力工资收入增长缓慢，诸多因素也限制了房市增长空间。因此美国房市十分可能继续维持现在的温和涨势。(相关的美国新房开工情况见《美国7月新房开工小幅增长》)

同时，值得回顾美国主要城市近年来房价变化。图二包括6个重要城市的平均房价变化曲线。尽管6个城市的房价都爬出2008年金融危机后的低谷，并显著上升，但也苦乐不均，每个城市都有自己的故事。最为显眼的故事当属迈阿密房市。迈阿密是在2002-2007年间房市泡沫中疯涨最快的城市，也是泡沫破灭后下跌最剧烈的城市，2011年的低谷房价指数只有2007年峰值的一半。尽管迈阿密房市也在近5年恢复很多，但远没有恢复到2007年的峰值。

另一个显眼的故事是达拉斯房市。达拉斯基本在房市泡沫过程中置身度外，没受任何感染。因此房市泡沫破灭后，达拉斯的房价也变化不大，并在全国房价低谷后稳定增长。达拉斯现在的房价指数比泡沫时期上涨了约50%。

 

图一 美国Case-Shiller房价指数同比变化（%）

红线：全国平均指数

蓝线：20城市综合平均指数

 

图二  美国部分城市房价历史曲线（2000年价格重整化为100）

深蓝线： 旧金山

红线： 波士顿

绿线：  纽约

浅蓝线： 芝加哥

紫线： 达拉斯

橙线： 迈阿密

 

图三 美国固定利率房贷平均利率

蓝线： 30年期

红线： 15年期

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作者：藿香子
时间：2016年8月30日
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