美国商业地产风险备受关注

每次针对资本市场泡沫问题，美联储均表示未见风险，但唯一例外是商业地产。美联储对商业地产的隐忧已经近两年了，并没有特别看重。但市场对商业地产的风险日益重视。谷歌检索就能看到很多报道（见图一）。彭博最近更报道有对冲基金锁定商业地产，作为下一个大空头机会（见《Wall Street Has Found Its Next Big Short in U.S. Credit Market》）。

最受关注的商业地产是购物中心建筑。由于零售业网络化趋势，实体店生意日益艰难。这本是多年趋势，但去年四季度尤为突出，各大连锁店季报显示零售业绩清淡，纷纷计划关停更多实体店。实体零售业衰退再度引起广泛关注。如果美联储升息步伐加快，今年三次，明年两到三次，商业地产的债务成本也将上升。诸多因素，购物中心类商业地产似乎真的前途堪忧。这回狼或许真的要来了。

在权益型地产基金VNQ仓位中，有若干购物中心类商业地产，包括

• SPG (Simon Property Group)
• FRT (Federal Realty Investment Trust）
• GGP (General Growth Properties)
• PEI (Pennsylvania Real Estate)

事实上，这些商业地产股市表现已经落后VNQ，败象横生。图二是近两年（全收益）价格对比，其中PEI已经下跌30%。由于这些购物中心类商业地产在VNQ基金中占有重要比重，VNQ近来也受拖累，投资者需要清楚其中风险。

有关地产基金分类和风险的一般性介绍见《投资常识：不动产投资信托（REIT）基金分类和选择》。

 

图一 有关商业地产风险的谷歌检索结果

 

图二 权益型地产基金VNQ和部分商业地产回报对比

 （初值规划为一，股价包括股息修正）

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作者：藿香子
时间：2017年3月22日
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