中国房价疯牛还能坚持多久？

中国房价持续高涨，牛气熏天，是个不争的事实。中国房市是不是个泡沫？泡沫什么时候破灭？这些都是备受关注，也是备受争议的问题。长期唱衰房市的谢国忠最近基本不谈房子了，估计唱衰房市的人都噤若寒蝉，不敢造次了。笔者不想凑这个热闹，不敢预料房价拐点，但有兴趣回顾有关房市的重大事件，讨论房市的关键因素，或许能给读者一些启示。

首先回顾2008年，那时的房市，在当时的眼光，已经是天价了。但市场出现裂痕，一个标志性事件是民生银行拒绝了万科的30亿元贷款申请。 万科借钱都有困难，别的地产商就更艰难了。一时间地产商资金链断裂成了热门话题。但天无绝人之路，美国金融危机触发全球经济萧条。为了维持经济增长，中国迅速推出四万亿财政刺激方案。这个天降的及时雨立刻给地产商解了套，房地产又迎来了春天。据林毅夫2015年吐槽，实际投资是30万亿，远高于4万亿，助长房产泡沫。

 

过高过快的房价开始让政府不安，于是各种调控政策出台，房价居然出现下滑。最具标志性的事件是杭州购房者在2014年2月抗议开发商“黑心开发商泯灭良知”，原因是开发商签约后又降低了房价促销，让购房人感觉受骗。（见下图，报道见链接）

但2015年股市疯牛破灭导致严重资产荒，房市又成了投资者的不二选择。同时政府开始大力提倡去库存，房市开始多云转晴。尤其是近年新地王频现，房市已是歌舞升平的盛世。笔者在《融信刷新中国史上最贵地王记录》一文中分析了新地王的资金运作，指出地产商开辟了新的融资渠道：企业债卷，因而这波房价牛市来势凶猛。

单有开发商的疯狂远远不够，还需购房者的激情。对此银行非常配合，大量发行购房按揭，给购房者提供弹药（见《中国银行海量房贷给房市火上浇油》） 。上海市民为了能规避政策抢到房，更出现离婚潮，可见房市的疯狂。

同时政府去库存战略也紧锣密鼓，希望农民成为接盘侠，比如新华网报道，20余省鼓励农民买房去库存 山西支持开发商降价。至此，新一轮房价牛市彻底坐实。

图一是主要城市房价变化曲线（数据来源：清华大学报告）。图中可见除了2008年和2012年两个坎，房市均稳步上升。如《中国银行海量房贷给房市火上浇油》一文所述，最近几年的房价增长主要以购房贷款高速扩张为动力。

图一可见，从2006年第一季度到2015年第四季度十年间，典型城市房价总体上涨255.1%，年均上涨13.5%。深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨20.4%；上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%；北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。

 

图一 主要城市房价变化

房市还能涨多久？笔者认为主要有如下几个重要因素：

1. 地产商杠杆还能加多少？地产商杠杆已经很高了，政府极力推动政策去库存就是想给地产商去杠杆。由于地产商最近摸索出债卷市场的融资渠道，缓解了银行约束，可能还可以再度持续信贷扩张，不过中国企业整体杠杆过高，地产商的杠杆空间也不会太多了。
2. 居民杠杆还能加多少？笔者在《中国老百姓还能加杠杆吗？》 分析了居民杠杆的现状，认为居民杠杆现在并不算低，如果购房贷款持续按30%的年增速，居民杠杆会迅速饱和。
3. 房产税和所得税制改革如何出台？房产税是个早晚的事情，否则政府财政摆脱不了拍卖土地。目前房地产维持费用极低，购房者的维持开销可以忽略不计。如果政府征收适度地产税，住房的维持费用会打破很多人的财务天平。房产税改革嚷了一阵子了，阻力很大。但楼继伟7月底表示，将“义无反顾”推进房产税和所得税制改革。这事儿其实越拖越难办。但具体推出时间要看政府的决心了。
4. 人口老龄化和人口萎缩。这是个缓慢过程，但是是个必然过程，因为是前期独生子女政策造成的。
5. 突发性国际金融动荡，或地区冲突。可能性不大，但也不是完全不可能。

综上所述，牛市空间越来越小了。现在没有人敢出来唱衰房市，也是不祥征兆。

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作者：藿香子
时间：2016年9月12日
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